（3篇）房产评估报告模板

房产评估报告模板
（3篇）
第1篇：

湘**房评报字[**]

**有限公司

二?一二年十一月

房地产估价报告

估价项目名称:****一幢房地产市场价值评估委托

估价方:**

估价人

估价作业日期:2012年11月23日至2012年11月28日估价报号:湘**报

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一。委托方函。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4

二。估价师声明。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5

三。估价的假设和限制条件。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7

四。房地产估价结果报告。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9

一、委托方:。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9

二、估价方:。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9

三、估价对象:。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9

四、估价目的:。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9

五、估价时点:。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9

七、估价依据:。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10

八、估价原则:。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10

九、估价方法:。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11

十、估价结果:。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12

十一、估价人员签字:。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12

十二、估价作业日期:。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12

十三、估价报告应用的有效期:。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12五。有关附件。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13

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委托方函

****有限公

承蒙委托，我公司秉着客观、公正、科学、*的原则，对贵公司所有的位于****(总建筑面积为方

估价时点为2012年11月23日。

估价目的为委托方了解估价对象房地产市场价值提供参考依据而

本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估方法，在认真分析现有资料的础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象未设定法定优先受偿权利，于场上有足够买方和卖方，并且进入市场无障的下，于估价时点的市值为，万元(大写:人元整)。价的详细结果及有关说明，请见后附的<房地产评细此致**有限公司法二?一二年十一月二-4-估价师声明我们郑重声明:1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的*分析、意见和结论，但受本估价报告说明的假设和限制条限3、我们与本估价报告中的估价对象及委托人没有利害关系，也有关当事人个4、我们依照国家质量技术监督局及中华*共和国建设部1999年2月12日联合发布的中华*共和国国家标准<房地产估价规范>、<关于规范银行信贷业务相关的地抵押估价管理有问题>及附件<房押估5、我公司已派*估价人员新对本估价报告中的估价对象进行实地勘查。但我们对估价对象的现实勘查仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未露及以接触的部分，并未接受进行测试的要求，因此，不能确定其有无内部。除非协议，我们不承担对估价对象建筑结构质6、本估价报告所得出的结论仅作为委托方在本次估价的下使用，不得用于拍卖、验资*、拆迁补偿等除本次目的之外的他用途。未本评估结构和估价的同意，本估价报告的全部或部分得表任何公开媒体上，报告解释权为7、本估价报告所得出的估价结果，仅供委托方参考，报告结论本身并无强制执效力，评估者结8、本估价报告中确定的价格均具有时效*，未来房地产市场或国家政策变化均会引起估象价值的变化，提告-5-9、本报告书须经本公司法定代表人签字才10、本报告应用有效期为报告完成之日起一年，如果使用本报告结论的时间超过了报告应用的有效期，我们此造成的失等不承担责任。果房地产市场状况等变化较大，议在使本报告结论时对结论进行修11、如发现本报告中文字或数字因校对或类似原因出现差错时，请通知本公司及更正。委托接到本公司报告后，异-6-估价的假设和限一、假设条件1、本次评估以公开市场为假设前提，公开市内涵为:?存在自愿销的卖者和自愿购买的买者;?买卖双方的交易行为都是精明和谨慎的;?该房产可以在公开市场自转让;?估价时点前，相对于房产特房地产市场状况而，有一个合理的谈判周;?此周内，市场状况和价格水平是静止不变的;?不考虑2、估价对象在估价时点不存在房屋结构问3、委托方提供的资料真实可靠，本报告有关数据以委托方提供的<房屋所有权*>与<国有土地使用权*>登记的数据为，本评估公司未向有关有关核实，故对委托方提供的资料真实

4、经估价人员调查了解，在估价时点估价对象部分已设定抵押、担保等他项权限，次评估不考优先受偿权，亦不考优

5、估价对象的分层分户图中登记结构为混合，经评估人员现场查勘，估价对象的结构钢混结构，本次评钢

1、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估对象产生明显影，

2、本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自力和其他不力

3、本次评估面积以估价对象委托方提供的房屋

4、本次房地产市场价值评估的估价时点为完成估价对

5、报告使用者应合理使用评估价值。本次评估

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市场价值，假设在此期间房地产市场价格保持持续稳定。今后，随着时间的推移及产市场情况发生，

6、估价对象的拟实际用途为酒店，截估价时点，估价对象暂未运营，暂未产生实际的收益，本评估假定其能取的正常收益，如遇用途

7、本评估报告仅用于本次评估目的为委托方解估价对象房地产市场价值提供参考依据，不得用于抵押、产清查、股、课税等其他，也不得公布于任何公开媒，必须估价机构及估价人员签字盖

8、本评估报告结论系为委托方提供*化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效，评估机对结论本身合符规范负

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房地产估价结果

一、委托方:****有

二、估价方:**

法定代表人:

地址:

估价资格等级:

资格*书号:

联系电话:

三、估价对象:

1、区

2、权益状况

3、实物状况

估价对象所在建筑物均为钢混结构，建成年为2009年，共17层，估价对象为整栋房屋(负1层至17层)，1-3层层高约为4。5米，4-17层层高约为3米，筑物墙为墙砖，预留门洞，现房正在进行装修，一及若干样板间已基本修完毕，其余室内均为房，电梯已到位，房屋水电配套齐全，房屋通风采光条件

四、估价目的:为委托方了解估价对象房地产市场价值提参考依据而估

五、估价时点:2012年11月23日

六、价值定义:房地产市场价值为房地产在估价时点公

公开市场价值即?存在自愿销售的卖者和自愿购买的买;?买卖双方的交易行为都是精明和谨慎的;?该房产可以在公开市场自由转让;?在估价时点前，相于产的特*和房地产市场状况而言，个合谈判周期;?在此周期内，市场状

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不变的;?不考虑特殊买家的

七、估价依据:

1。中华*共和国城市房

2。中华*共和国土

3。中华*共和国土地管理

4。中华*共和国城市房屋权属

5。房地产估

6。城镇土地估

7。湖南省**及相关部门颁布的有关政策、规定、

8。委托方提供的有关待估房地

9。受托估价方实地勘察获取的资料、评估人员

价格信息

八、估价原则:

房地产估价遵循合法、最高最佳使用、替代、估价时点、公原

1。合法原则:房地产估价必须以房地产的合

2。最高最佳使用原则:房地产估价要房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格是在合法使用下，各种可能的使用方，能

3。替代原则:同一个市场中的具有相近效用的地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查期发生交的、与待估房地替代可能的房地产的价格和，通过待估房地产进行比较来确定待

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4。估价时点原则:估价实际上是求取某时点上的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值界限。房地产价格具有很强的时间*。时

5。公平原则:房地产估价必须站在公正的立场上，估价目标在于求

九、估价方法:

房地产估价应当用科学的估价方法进行严谨的测算，常用的估价方法有场比较法、收益法、成本法、假设发法等，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方;收益*房产的，应选用收益作为其中的一种估价方法;具投资开发再发力的房地产的估价，应选假发法作为其中的一种估价方法;无场据或市场据不分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情，

由于估价对象为已开发房产，不宜选用假设开发法评估，同估价对象为商业及带有营业*质的房产，该类房产受区位条件的影响较大，宜采用成本进行评估。由于估价所在区域近期类房地产交易较为活，估价有客观收益，因此选用市场比较法与

市场比较法原理是将近期类似房地产的交易价做适当修正，来估算估对象的客观合理价格;收益法原理是将估价对象未来的正常净收益用适当的资本化率折现到价点后累加，以此来估算估价对象的客理格。最后结合客市场情况，综合考虑以估方法计结果，运用数理统计分析的有关方法，确定

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十、估价结果:

本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理估价方法，在认真分析现资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象未设法定先受偿权下，于市场上有足够的买方卖，且进入市场无障条件下，于估价时点的市值，万(大写:**元整)，各估价对象具情

十一、估价人员

十二、估价作业日期:2012年11月28日至2013

十三、估价报告应用的

有效期为一年，自报告完成之日

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附件1。委托方营

2。房屋所有

3。国有土地使用

4。评估对象位置示

5。物业照片;

6。房地产评估公司营业执照复印件;7。房地产评估资质*书件;8。房产

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第2篇：房产评估报告[1]

房地产估价报告书

估价项目名称:洪*市黔城镇兰园小区移民安

价报告

委托方:

估价方:湖南新时代房地产评咨

估价人

估价作业日期:年月日至

估价报告编号:

xxx地房地产估字xxx号xxx地房地产评估咨询有限公司

一、致委托方函

二、房地产估价

三、估价的假设和限

四、房地产估价结

五、房地产估价技

六、附件

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xxx地房地产估字xxx号xxx地房地产评估咨询有限公司

一、致委托方函

黄良英:

承蒙委托，我机构对您委托的洪*市黔城镇兰园小区移民安置区的二手房地产进行了评，估价目为转让二手房地产提考

本机构估价人员本着规范房地产市场、保护当事人合法权益为指思想，依据中华*共和国有法律、法规以及<房地产估价规范>，*作中遵循客观、*、公正、科学的原则，利用您提供的有效*件及相关资料，经过现查勘场调查，选科学的估价方法，在认真析现有料基上，结合估价经验和该房地产价值因素的分析，完成估对的估价

房地产市场价值为?元，大写**:元整。

公司签章

年月日

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xxx地房地产估字xxx号xxx地房地产评估咨询有限公司

二、估价师声明

我们郑重声明:

1(我们在本报告中陈述的事实是真实

2(本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的*分析、意见和结论，到本估价报告中明

3(我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也有关当事人有

4(我们依照中华*共和国国家标准<房地产估价规范>进行析，形成意见结

5(我们已对本估价报告中的估价对象进行了实勘察。但我们现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及以接触到的部分，据委托方提供的资料进行评估，们不承对估价对象建筑结构质量进

6(没有人对本评估报告提出重要

7(本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实*负责。因资料失实造价结果有误的，估构

9(本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒上，报告解权

参加本次估价的注册房地产估价师(

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三、估价的假设与限

(一)估价报告结论成立的假

1、本次评估以估价委托方所提供真实、合法、完整的估

2、估价报告中的估价结果为估价对象在估价时点日公开场上最可能

3、假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产

4、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘

5、假设估价对象合法取得房屋所有权及土地使用权，并

(二)估价报告使用的限

1、估价结论为满足全部假设与限制条

2、估价结果为估价时点时

2、估价结果为估价目的下

3、估价结果在报告有效期内

4(的结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委方及报告查部门以外的单位人提供，凡因委托人使用估价报而起后果，估价机构和估价人员不

5(本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒上，报告解权

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四、房地产估价结

(一)委托方:

(二)估价方:湖南新时代房地产评估咨询有限公司(

估价对象坐落于洪*黔城镇兰园小区移民安置区内，房产*号:洪房权*黔字第2009-0154号，房屋所有权人黄良英，房屋为混合结构，建筑面积:1层门面产权面积92。20平米，601号住房产权面积122。78平米，该房产无抵押及他项权利限制拥有完整权利。估价对象2008年竣工，无装修、无刷，属毛坯。估价对象1层门面没有设计层和卫生，闸门部分锈蚀，开启难，水电设施。601号住房位于6层楼，卫生间设在厅和卧中间，无采光。主卧和书房门正对厕所，房局不太合理，房屋采光为2面采，房间光线通透较。房内铝合窗因年久远，合金框已经部分锈蚀，推动很费劲。顶部天花板有渗水的痕迹，主卧室北面墙体有渗，墙无粉刷，墙面凹凸不平，地面

(四)估价目的:为确定房地产公开市场价值提供参考依据而评

(五)估价时点:年

(六)价值定义:本报告中的估价结果为估价对象在估价时点现状合法利用件

(七)估价依据:

1、<中华*共和国城市房地产-6-xxx地房地产估字xxx号xxx地房地产评估咨询有限公司2、中华*共和国国家标准gb/t50291-1999<3、委托方提供的有关*4、评估人员现场踏勘掌握的房(八)估价原则:1、合法原则;2、最高最佳使用3、替代原则;4、估价时点原5、公平原则。(九)估价方法:市场市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的交价格做的修正和调整，以此求价(十)估价结果:本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结价经验与对影响房地产市场素的析，确定估价对象于估价房地产市场价值为?180800元，大写**:拾捌万零捌元整。(十一)估价人员:(十二)估价作业日期:年月日至年月日(十三)估价-7-xxx地房地产估字xxx号xxx地房地产评估咨询有限公司五、房地产估价技(一)个别因素估价对象坐落于洪*市城镇兰园小区移民安置区内，房产*号:洪房权*黔字第2009-0154号，房屋所有权人黄良英，房屋为混合结构，建筑面积:1门面产权面积92。20平米，601号住房产权面积122。78平米，该房产无抵押及他项权利限制拥有完整权利。估价对象2008年竣工，无装修、无粉，属毛坯房。估价对象1门面没有设计隔层卫生间，门部分锈蚀，其中一个闸能开启。601号住房位于6层顶，卫生间设在客和主中间，采光。主卧和书房门都对厕所门，房间不太合理，房屋采光为2面采光，间光线通透*差。房间内合金因年代远，铝金框已经部分锈蚀，推动很费劲。顶部天花板有曾经渗水的痕迹，主卧室北面墙体有渗，墙无粉，墙面凹凸不平，地面该小区内居民全部移民户，人文居住环境较差，无公用设施和公共配套设施，基础设施少，仅实现主要区域的道路硬化，评估对象屋楼梯间出口处的道路仍为泥土路面，且无公共道路排水系统，遇到雨天，雨水排不出，导致道路泥泞不堪，出行十分不便。小区内移民均自建房屋后搭建简帐篷堆放杂物作为临房使用，总体感觉区域脏、乱、差。该小区内一楼均为面，二楼以为住。据查，因该小区内门面基本上都移用，无法进行统一的市场分类和规划，移各为政，有将门面南杂，有的做便饭店，有的把门面作为堂屋使用。经过现场勘查，小区门面90%置，5%作为加工厂、南-8-xxx地房地产估字xxx号xxx地地产评估咨询有公为堂屋、杂物间自用，不能业规应，无较大商业价值。(二)估价对象处于兰园小区移民安置区的中心区域，距离城市主干道最远为400米，最近为150米，在对象不能直视到城市道，据调查，自2006年至今，该小区面积为90平米左右的门面租金一直400元/月左右，而目前西南大市面积为70平米的临街门面租金在3000元/月左右，是评估对象租金的8倍左右。据调查，目前西南大市场临街门面售价在5800元/平左右，按照这两个区门面租金差异的比例来进行产市场价来比，以判断评估对象市场价值低。从目前该小区内门面基本无法销售的情，也可以另一个方面来判断该区域门面市场价值较低，没有市场发展前景，上(三)市场背景自<*办公厅于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>*以后，洪市房地产交易量逐渐疲软。前期囤积房产个体想赚取差价的愿望破灭，由于房地产市场疲软和资金压力的双重因素，不能排除部分囤积房产的个体以低于市场价抛售房产实现金回笼的能*-据场调查，兰园区移民区内新房出售价格楼层、地理位置、采光、布局、人环境和公用施等关素，一般报价在900-1100/平米不等，门面因区域地理位置，经商环综合素，般为房售的1。5-2倍左右。该小区内二手房转让的价格一般比新底100-350元/

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最高最佳使用原则是说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论*，并能给估价对象带来最高价值的使用，委估房地产保持线状继续使用为最高最佳使用。估价象所处区为移民安置区，属于居民生小区，适为住宅使用，因而在住宅符合最高最佳使用原则。(五)估价方法的选:由估价象周围房产交易案例少，交易料较得，故选用市场比较法评估估对象价值，市比法是估价对与在估时点期某一处房地产转让行情价进行比较，对这些类似房地产的转让行价做适当的修调，以求取估价对象的客观

(六)估价测算

遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据评估人掌握的房地产转让市场情价资料，在估价对象同一供求圈内选择与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同和相似的房转让情价格作参照比较对象，对影响价格各素及其影响程度进分析，建立估价对象与可的价格基础，并进行区域因素修正、个别因素修正，

据现场调查，兰园小区移民安置区内新房出售价格因楼层、理位置、采光和布局、环境设等相关因素，一般报价在900-1100元/平米不等，门面因区域地理位置，经商环境等综合因素，一般为住房售的1。5-2倍左右。该小区内二手房出售的格一般新底100-350元/米等，门面属于商业*质房，域位置、经环等综合因素会导致门面经济价值存在很大差异，从致

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评估对象601号房位于6层顶楼，卫生间设在客厅和主卧中间，无采光。主卧和房门都正对厕所门，房间布局不太合理，房采光为2面采光，房间光线通透*较差。房间内铝合金窗因年代久远，铝合金框已经部分锈蚀，推动很费劲。顶部天花板有渗水的迹，主卧靠北面有水，墙体无粉，墙面不平，地面积尘厚，属于毛坯旧房。综合以上因素，根据估价目，遵估原则，按照估价程序，采用科合估价方法，在认真分析现有资料基础上，经测算，结估价经与对响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点

估价对象1层门没有设计隔层和卫生间，卷闸门部分锈蚀，其中一扇卷闸门不开启，墙体无粉刷，无水电设施，属于坯旧商品房。据调查，评估对象所处小区内的所有门面不能进行统一商业规划，无法形成商业规模效益，门面租金几年内均上涨，且照西南大场临街相近积的门金和售价，基本以判断评估对象无较大市场价值。根据估价的，循价原则，按照估价程序，采科理的估价方法，在认真分析现有资料础，过测，结估价验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点的

(七)估价结果的

估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，过测算，结合经验与对影响房地产市场价的分，确定估价对象于估价时

房地产市场价值为?180800元，大写**:拾捌万零捌

元整。

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附件

1、房屋产权*复

2、估价对象位

3、估价对象外观和内部照片;4、湖南新时代房地估

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第3篇：房产调查报告模板

调查报告是对某一情况、某一事件“去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里”的判断研究，揭示出本质，寻找出规律，总结出经验，最后以书面形式陈述出来。以下是小编收集的房产调查报告，欢迎查看！

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，*和市陆续*了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观判断政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，*及市频频*调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺*、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在xx年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，*将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也*了多项有关政策，加强对房地产业的调控。*和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

——土地供应结构调整。建设部等七部委*《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行*了调整商业银行自营*个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。xx年市《*的工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的*导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

——有效控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，有效引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史*机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预*体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度判断预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入判断内容。一旦发现价格异常变化，及时提出预*建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据*年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无*或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，有效预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的*，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况有效安排开发计划。

4、有效引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市*今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理*消费，推动主体需求的有效化。

一、xx房地产市场发展现状

优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨*景观特*是xx房地产业的发展的主要特质。从2000年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，*住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。

另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等*使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。这一局面被打破，xx滨*地产及商业地产呈现出积极的发展态势。xx房地产进入了历年来最火爆的一年。

目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

二、xx商品住宅发展特征

产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。

价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。

供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。

文化诉求特征：浓厚的商业、*等都市文化特征。

三、xx商品住宅供给和销售基本判断

(1)商品住宅价格与销量判断

xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入xx年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。

从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

xx中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角*。

同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。

(2)xx商品住宅市场供求关系

1、2008年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。

2、拆迁购房与投资*购房比例的降低导致住宅销量减少

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格变化，武汉市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。

同时，国家*的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切*需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩*的需求。

xx作为房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的xx年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。

4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米

如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。

5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米

xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。

四、xx各区域住宅市场发展概况

xx区目前由xx中心区、xx片区、二七、xx片区和xx区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行判断：

(一)xx中心区

上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。

从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。

出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。

xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、*级办公楼、零售、餐饮、*、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿*板块活力四*;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉*广场的兴建也让武广板块如虎添翼。

预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿*等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。

(二)xx片区

上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。

从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。

从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。

*对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着?口*对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，以后轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。

(三)xx片区

上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。

从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立*独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。

令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，以后她将辐*后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。

(四)xx片区

上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。

从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。

虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。

多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。

和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是以后市场的主流产品。

东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，以后还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。

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