记得某次房产线下沙龙，被问到了一个很有意思的话题，“锤哥，你说为啥要卖房子呢”，这个问题其实很简单，无非是下述几个答案：

1、原先买的房子小，现在要置换，换大的

2、原先房子没有学位，现在要考虑小孩上学

3、原先买的房子在远郊，现在想进城换到市区

4、原先买的房子没有升值，这么多年少赚了很多

5、原先买的房子区位和产品过时，要与时俱进更换

6、因为工作地变化，考虑通勤下的房子置换

你为啥要卖房，不就是先前买的房子已经不大可，才要置换嘛。

卖房也是对先前买错房的一次纠错，你理解了纠错二字，就理解了把房子卖出真的不是一件容易的事情。不过没关系，我们是有方法的人，今天锤哥就来给你分享“成功卖房七步杀”。

第一步：统一思想、坚决卖出

这个世界的真相是，当你想做某一件事，想做成某一件事的时候，你到底有没有极其严肃、认真地去思考过——如果你做成了这件事，会给自己和家庭带来多大的好处；反之，如果这件事你做不成，又会给自己和家庭造成多大的影响？

对着镜子里的自己，问一句：你到底有没有为自己/家庭拼过命！！

绕了一大圈子，就是你必须找到卖房的真正原因，然后坦然接受，从下定决心的那一刻起，勇敢地去承担起家庭的重任并往前跑。

卖掉这套房，你就可以置换到市区，换到更高价值的地方；卖掉这套房，置换到另外一个地方，方便了自己的通勤；卖掉这套房，就可以为孩子换取一个好学位，一切为了孩子……把这些理由打印出来贴在床头，或者做成手机壁纸，每天督促、警醒自己——劳资接下来最重要的任务就是卖房，卖房比上班、比拍拖、比旅游、比胡吃海喝重要多了！

这方面我就是个狠人，当年决定卖一套小房子的时候，晚上花了大概30分钟就做了要卖出的决定，然后就去找楼下的中介放盘，并商定出这套房所卖的价格底线。我已经把卖房的原因想得清清楚楚的了，就是那种视死如归的感觉，一个字：干！！

第二步：定好底线、到价必卖

“七步杀”的第二步是定好底线、到价必卖，但这其实是一个伪命题，因为能否卖得出去，不是由你的定价决定的，而是由你的竞争对手决定的。

比如同个小区，同样户型，有10套房子在卖，价格从低到高排序的话，你家位于第5，那么自然只有等前面的4套依次卖出了，你家的房子才有机会（假设楼层和朝向相差不大的情况下哈）。

只有知己知彼，才能立于不败之地，你都不了解同小区同期在放卖的套数和价格的话，想把自家房子轻松卖出去，那指定够呛。

至于你的底线是多少，有一个大的原则就是，看你准备想多久把这套房子卖出去。10天是一个价格，1个月是一个价格，3个月是一个价格。这里再送大家一条宝贵经验，当下2022年下半年的市场，如果想1个月之内卖出去，那么你的价格就得是同户型的9.5-9.6折，如果想7-10天之内卖出去，那就得9.2-9.5折。

当然了，这是你的底线价格，而不是告诉中介的价格，底线价格乘以1.1-1.15，才是你告诉中介的价格。

价格是卖房过程中，最容易理解和执行的动作，只要你勤快一点，嘴巴不是特别笨，也不被中介讨厌，你总能摸得出你家房子的价格，上下无非就是相差1-3%而已。

一套房子来讲，相差1-3%其实是很小的一部分，500w相差5-15w，1000w相差10-30w，很正常的一个幅度，我的经验就是这个样子。

第三步：不留死角、全网放盘

我最瞧不起的就是卖房的时候特别懒，连去小区楼下放盘都懒得去做的人，简直恨铁不成钢。

你如果要卖房，那能否做到在你家小区周边2-3公里范围内，无死角全面放盘？任何一条街区、任何一条胡同，大到链家、德佑，小到禧汇地产，你能否做到一视同仁，一间一间地铺扫过去？就像占领一座座山头，把旗帜一个个插上去，把房源信息无死角传达到位。

这里有个小技巧，就是你放盘的时候，针对每一家店铺，要把房源信息给到主管或者店长，要把你家房源直接给到整个门店，而不是门店中的某一位中介小哥。如果是某一位中介小哥，他有可能会把你家的房源信息私藏起来，而不是共享给整个店铺和系统，那你家房源的传播就肯定会受影响了。

简单地说，你放盘的时候，务必要做到无死角的让你家周边2-3公里的所有店铺、店铺里的所有成员都知晓。就好比史玉柱当年在电视上推出的脑白金广告词：今年过节不收礼，收礼只收脑白金。覆盖面就是硬道理。

比如你要卖都市兰亭的房子，你得让天河公园西门、天河公园北门、科韵路、车陂南、临江大道、平云路、马场路、黄埔大道，林林总总至少得有40-50家中介店全部传达到位，形成合围之势。

我做得更狠，我的放盘是5公里范围内，光放盘就得花费几乎一个礼拜的时间。记得有一套房，我的放盘动作还没有全部做完，前面放盘的中介就已经带着客户上门要摆台了，害。

第四步：美化房子、亲自接客

对于一年看房上百套，累计看房8000多套的我来讲，见过各式各样房子的保养，在这里说一句真心话，有些业主卖房根本就不是诚心想卖，你要卖房首先得做出个样子吧，至少家里收拾得干净利索，叫人看了舒服，不管你是200w总价的房子，还是4000w总价的房子。

但当看过无数房子之后，才懂得一个人一个家庭的精神状态，真的跟房子的总价没有关系。非常多的家庭，哪怕房子总价2000w起，生活品质也一塌糊涂，反而一些中低总价的，例如400-800w的家庭，一看就知道内在精神生活是在线的。

简言之，就是你卖房的时候，如果做不到空置的状态，有租客或者自住，先拜托你把房子收拾得干净整洁一些，千万不要出现等到买家看房的时候，一进门都不知道脚往哪里放的窘况。

上面这些相对比较好理解，接下来要讲的才是重点，才是最容易被忽视的，那就是你卖房，要沉浸式地卖房，要在自家的房子里接客。

你大概了解能接受你家房子的都是哪些人吗？这些人在哪里上班和工作？他们为啥会来看你的房子？他们对于你家小区的位置和配套怎么看？他们会觉得你家房子的价格贵了还是适中？你要想卖出一套几百万甚至上千万的房子，这些最基本的问题你得知道呀。

搞明白这些，再通过你在自家房子里和买家的交谈，哪怕是短短的3-5分钟，买家也会对你和你家的房子产生一定的印象，而不是随便一个中介带几组客户走马观花式地看看户型和朝向。

看似是占用了你的一点时间，但你通过很小的时间成本，在前期进行了客户的筛选，以及建立了信任感，等到往后走到摆台谈判的节点，甚至是办理交易手续的时候，前面建立的信任感就会起作用。

“就因为在房子里多看了你一眼”，产生了莫名的信任感，这是买家卖家达到的最好的契合度。

第五步：重赏勇夫、技巧为重

七步杀当中最微妙的就是这一步了，重赏勇夫、技巧为重。

决定你家房子的带看量、以及能否成交的前提是什么？中介得推你家的房子呀，得有大量的带看才行。不然你家房子挂在网上，中介不推，有什么卵用。

在同一时间段内，决定中介或者大量中介主推你家房子的前提是什么？第一是，你家的房子价格不能太高太过离谱，因为价格高就变相抬高了成交难度，天底下哪个中介不是奔着成交去的，价格高会挡住绝大多数的成交，这是硬道理。

第二是，你得舍得让利出去，得让帮你卖出去房子的中介赚到钱，这是人性，也是当下市场的行规。另外为了激励中介更多地带看带客，有必要在看房的时候做更多的激励，比如针对看房量比较大的周末，对于每一台带看的中介小哥发红包，进门就发，几十元一个的红包是小钱。

可以理解为，你发红包给中介，就是奖励他们的积极性，并且要宣传出去，让周边所有的中介都知道这个事儿。如果你能把这个事做成一次营销事件，那你离卖出去房子就不远了。某种意义上来看，这和一手房的认筹、选房的促销活动，本质上是一样的。

凡是不愿意让利出去的业主想快速卖房，都是违背了人性，人心不答应，同时市场也不答应。

我每次卖房都是把红包和中介费给得足足的，因为我们赚取的是市场的钱，是趋势的钱，不是交易的钱，这是一个非常重要的认知和价值观。

第六步：严控过程、细节把关

无死角放盘，带看量上来了，也有客户中盘了，进入到谈判阶段，考验“硬功夫”的时候到了。两个硬功夫，一个是谈判时如何说服人，一个是严控交易时间和细节流程。

我说一句你们不爱听的话，决定客户买不买你家的房子，某种程度上真的不是价格的问题（此处的价格是指在合理范围之内），有时候两个人聊天，总觉得气场不合，既不是三观问题，也不是没有话题，但就是聊不投机，卖房子也一样。

作为老手，一进入到谈判桌，我就知道我的房子今天能否卖出去，甚至多少钱卖出去，因为见到客户后，通过气场是能感觉出来的，这个真的挺灵验的，可能也是我阅人无数、谈判无数，刻意训练出来的技能吧。

有人认为谈判就是故弄玄虚、尔虞我诈，那说明你对交易一无所知，对人心一无所知。真正高明的谈判和交易，一定是你帮对方，解决他（买家）的某个或者几个核心问题，以及一定是对方（买家）解决了你的某个或者几个问题，你俩最终才能走到一起，并把交易完成。

在过去数百场的交易现场，我的角色都是极为坦诚，极为对方着想，都是本着为对方解决问题而来的，不然成百上千万的单子，仅凭雕虫小技能解决问题吗？肯定不行的。

因此在前端的客户筛选，以及让中介帮你筛选客户就显得尤为关键，这是决定你谈判效率和买卖双方能否对上眼的前提呐。摆台砍价看似几个小时，大部分工作其实都在谈判桌之外的战场上。

另外，在谈判好之后的合同阶段，对于赎楼、垫资、网签、评估价、核税价、同贷书、涂销资料、递件过户、放款收楼，这些纯粹的二手交易就属于标准化的流程和环节，只要在三方约里面约定好就OK，还有就是关注学位、户口的问题，在合同里备注一下就行。

永远记住一点：合同是防小人，不防君子。

第七步：以上全错、无招胜有招

以上6招其实都是错的，各种招数属于方法论、技巧范畴之内的腾挪，属于不起决定性作用的那部分。

真正决定你成功卖出房子的，是另外一个更大的点，那就是趋势。你在2016年8月-2017年5月，或者在2020年8月-12月，你在广州任何一个地方卖出任何一套房子，其实都是相对容易的，这就是我经常讲的卖房的时机选择。

市场好的时候卖房

市场平稳的时候买房

你理解了这两句话，就理解了周期、趋势、情绪之间的关系。但，还有没有其他的另类方法呢？还是有的，比如下面：

让自己的房子变成稀缺的，变成市场上没有的，可以通过某1-2个线人来制造紧张气氛，比如某些客户在传统中介带看房的时候，你的线人趁人不注意，在客户耳朵边上讲一句“我这里有一套房，全网没有放出来，只有我有钥匙，今晚8点带你看，你满大街找不到这个盘”。

用这种怪方案，是有可能把房子卖出去的，用制造紧张、神秘的气氛来吸引客户，在某些时候和某些场景是有效的，因为人的天性就是猎奇、就是吃瓜、就是小道消息。你明目张胆地告诉他，有一套笋盘他可能不相信，如果你神神秘秘故作玄虚，反而效果还不错。人有时就是贱，就是这么个道理。

如果上面的“卖房七步杀”，你完全按照锤哥所讲的，一步不落地做完了，并且执行力非常好，可最终的结果还是不如意，那你就认命吧，哈哈。

不过在认命之前，可以再来找锤哥帮你把把关，看看中间哪个环节出了问题，哪里还有补救的方法和措施，或者干脆先不卖了，能否通过别的办法解决“钱+名额”的问题，比如LH析产，比如JYD之类的，办法总比困难多嘛。

在卖房的过程中，你觉得你、中介在成功卖出这件事上，所出力的占比是怎样的？99:1，别一天到晚说中介不行，说中介不帮你，甚至说中介把你害了之类的，这个事情能不能成，最终要看你自己，文章水到这里的时候，我也不妨直接告诉你，最正确的卖房方式是——沉浸式卖房，其他的都不重要。

解决问题的最好方法就是让问题消失，这是天底下最高的智慧之一。卖房也一样，卖房最好的解决方法就是绕过卖房，就是不卖了，不卖了可能才是解决卖房难最高明的方法。可是一开始又为啥说要卖，不就是因为买的时候没有做好规划，没有买好吗？

所以才有了文章开头那两句醍醐灌顶的话：

卖房子难卖所流的每一滴泪

都是买房时脑瓜子所进的水

广州11个区综合来看（相对来看哈）——

房子最难卖出的是：花都、从化、增城、南沙

次难的是：黄埔、白云、番禺、荔湾

不难的是：海珠、天河、越秀

我这么多年看过来，觉得最难卖的是下述这几种情况，看看你有没有中招：

1、巽寮湾、美林湖、假日半岛、狮子湖为代表的旅游地产，不管是洋房还是别墅；

2、远郊的远大次新，例如南沙的时代香海彼岸、新塘的保利东江首府、增城的云溪四季、顺德陈村的万科缤纷四季等等；

3、远郊的别墅，比如金地公园上城、南沙奥园的别墅、恒大御景半岛的别墅、南湖的江南世家等等；

4、市区的老破小、老破大，比如富力新村、金羊居、丽江花园华林居、海珠西保利红棉等等；

5、天底下最最难的是，你的决心和勇气。

作者：锤哥看楼市（专注广州房产规划咨询、家庭资产配置及一站式落地，关注我，教你买房少走弯路，高效买对房买好房）

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